건물 매각을 고려 중
작년부터 ‘건물을 팔아야 하나?’라는 고민을 하게 됐어요. 고민해왔고 장기적으로는 평안한 노후를 위해 부동산과 금융자산을 재정비할 생각이다. 은퇴를 준비하기엔 아직 이르지만, 나는 평소 모든 일에 남들보다 빠른 편이어서 10년 전인 지금도 말이다. 직장인의 삶을 은퇴하고 건물주로서의 삶을 살고 있으니 빨리 노후생활을 준비하고 있는 것 같습니다. 건물을 매각하는 이유
10년 동안 임대사업을 하면서 퇴직자의 삶을 살아왔지만, 주택임대사업의 비중이 상업용 건물에 비해 높기 때문에 손바꿈도 많이 하고, 심지어는 다른 사람의 도움을 받고, 간단한 수리도 직접 해야 하기 때문에 주택 임대 사업은 노후의 평화로운 삶에 적합하지 않습니다. 나에게 생각이 떠올랐다. 물론 취미로 다세대 한 채도 괜찮지만, 20년 후까지 세 채의 집 관리를 생각해보면… ‘이건 나랑 안 맞는다’는 생각이 들어서 비율을 줄여보기로 했어요. 토지 가격 상승 가능성이 있는 상업용 건물로 부동산 포트폴리오를 재편하기 위해 주거용 임대를 중단하고 상업용 주택 1채를 먼저 판매합니다. 삶을 지탱할 부의 양에는 개인차가 있지만, 지금의 상태에 만족하고, 더 많은 부를 추구하기보다는 부보다는 나 자신에게 집중할 수 있는, 노년을 맞이할 수 있는 삶을 살고 싶다. 건물 매각을 망설이는 이유
매각 대상 건물은 2013년 처음 매입한 건물이다. 1호 건물은 황금알을 낳은 거위였고, 그 황금알이 다른 건물을 사고팔 수 있는 종자돈 역할을 했으나 1996년 완공된 이후 현재는 오래된 말. 1호관을 파는 것은 황금알을 낳는 거위를 죽이는 어리석은 짓이다. 오래된 말을 처분하는 것이 실수인지 현명한 조치인지 판단할 수 없기 때문에 아직 부동산 시장에 올리지 않았습니다. 그리고 양도세도 2억 원 정도 나올 것으로 예상되는데, 4% 정도 추가 공제를 하고, 자본적 지출 공제까지 받아도 큰돈이 됩니다. 높은 양도세율도 줄어들 기미가 보이지 않아 매도를 망설이게 만든다. 매도 후 장기보유 특별공제율이 높아지면 어떻게 되나요? 양도세율이 완화된다면? ‘양도세율이 인하될 때까지 매도를 연기해야 하나?’라는 기대감도 품고 있습니다. 건물 매각 절차
건물을 파는 것은 아파트를 파는 것과 약간 다릅니다. 아파트와 마찬가지로 실거래가와 호가가 불분명하고, 수익성이 좋은 부동산이므로 수익률, 위치, 건물 상태에 따라 매매가가 달라집니다. ① 적정 매매가를 산정한다. 먼저 현재 임대수입을 기준으로 한 대략적인 수익률을 기준으로 매매가를 계산했다. 그리고 제가 아는 브로커들에게 거래가 가능한 판매 가격을 알려달라고 요청했습니다. 그리고 인근 다가구 및 상가건물의 실거래가와 네이버 부동산에 등록된 매매호가를 비교하여 희망 매매가를 결정했습니다. 수익률을 기준으로 한 매매가격은 위와 같으며, 중개인이 예측한 매매가격은 고객을 확보하기 위해 15억 원, 다른 쪽에서는 15억~17억 원 정도가 될 것으로 예상한다고 답했다. 그리고 인근 다세대 및 상가건물의 실거래가를 매매물건과 비교해본 결과 예상 매매가는 16억 원이었습니다. 2013년 9억원에 매입해 매년 1억원의 임대수익을 올렸고, 양도차익이 7억원 정도라면 팔아도 후회가 없을 거라 판단했다. ② 양도소득세를 계산한다. 1호동은 지방자치단체에 등록된 임대사업자가 매각한 건물이다. 2020년 시행된 민간임대주택특별법에 의해 양도소득세가 자동으로 해지되기 때문에 양도소득세 계산이 복잡합니다. 그래서 먼저 부동산 계산기를 이용해 대략적인 양도세를 계산해 보았는데 양도세율은 42%였습니다. 2021년부터 장기보유 특별공제가 줄어들었는데, 예전에 팔아치운게 후회되는 순간입니다. 물론 지금은 매매를 생각하고 있었기 때문에 다주택 중과세율 대신 일반세율을 적용했지만, 그래도 장기보유 특별공제가 더 큰 혜택이라고 생각했습니다. 추가공제가 가능한지 알아보기 위해 국세청 국세상담센터에 문의를 남겼습니다. 오랜만에 국세청에 질문을 올리려고 했는데, 지금까지 질문한 내용을 모두 볼 수 있습니다. 매매·임대사업자 자동해지된 주택에 대한 양도세 질의에 대한 국세청 답변은 임대사업 기간이 2013년 임대사업 시작일부터 7년(2013년)까지이므로 4% 추가 공제가 가능하다는 것이다. 2020년에는 자동해지되며, 장기보유 특별공제 22%가 가능합니다. 하다. (답변이 길어서 자세한 내용은 따로 올리겠습니다.) ③ 양도소득세 필요비용에 대한 자료 요약입니다. 양도소득세를 줄이기 위해서는 필요경비가 많을수록 좋습니다. 그래서 건물 유지 관리에 사용된 자본 지출에 대한 증거를 정리하고 있습니다. 수리비를 쓸 땐 너무 아깝다는 생각이 들었는데, 이제 증거로 삼으려고 하니 수리 기록이 더 많았으면 하는 마음이 듭니다. 자본 지출 판단 방법 자본 지출 판단 건물 관리에 관해 글을 쓰다 보면 ‘양도세를 줄이기 위해 자본 지출을 처리하는구나…’라는 생각이 들 수도 있습니다. blog.naver.com 아파트, 분양권, 건물 전체 등이 있지만 수익성이 좋은 건물을 팔겠다는 결정은 특히 어렵다. 저는 2015년과 2018년에 두 번 건물을 매매한 경험이 있지만, 사고 파는 것에 대해 생각하는 것은 다른 진로를 결정하는 것보다 더 어려운 것 같습니다. 먼저 부동산 중개업자가 자신이 아는 고객들에게 물어보고, 시장 반응을 본 뒤 생각해본다. 그는 부동산 중개인의 의견을 수렴한 뒤 첫 번째 건물을 내놓을지, 그대로 유지할지 최종적으로 결정할 예정이다. 물론 건물을 팔고 교체하는 과정에서 임대수익은 줄어들겠지만, 자산이 줄어들지 않는 방향으로 나아가는 것을 생각하고 있습니다. 스마트렌탈사업 : 네이버 카페 집주인 정보 공유 모임 Cafe.naver.com